[2017년 1분기] 서울 상권 임대료 3.27만원/㎡, 전분기대비 3.0% ↓ 부동산114 2017.04.24 조회수 : 16581 댓글수 : 0

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정국혼란, 외교적 이슈 등 관광객 수요 감소
강남권역 등 주요 상권 타격


경기부진 속에서도 나날이 오르는 임대료에 대출규제와 금리인상 가능성까지 더해지며 자영업자가 설 자리가 줄고 있다. 소비자들의 지갑도 열리기가 쉽지 않으면서 1분기 서울 주요 상권의 모습 또한 다소 위축된 모습이 지속됐다.


부동산114에 따르면 2017년 1분기 서울 소재 상가 평균 임대료는 3.27만원/㎡으로 전분기대비 3.0% 하락했다. 정국혼란 및 조기대선 등 대내적 상황과 더불어 외교적 이슈로 주요 상권을 버티게 하던 관광수요까지 감소하면서 주요 상권이 직격탄을 맞은 것으로 보여진다.

▣ 강남 및 도심권역
강남권역 월임대료는 ▼압구정(-10.6%) ▼강남역(-5.1%) ▼신사역(-3.0%) ▼삼성역(-2.1%) 순으로 하락했다. 압구정 상권은 중국인관광객 감소가 본격화되면서 일대 유동인구가 대폭 줄어든 모습이다. 명품거리 내 입점해있던 명품샵들이 하나 둘씩 퇴거하면서 관련 수요도 감소했다. 신사동 가로수길 상권도 비슷한 분위기로 관광객 감소로 거리가 한산해지긴 했지만 패션, 요식업종 등 저녁상권은 비교적 활발한 분위기를 이어가며 임대료 하락폭은 크지 않았던 것으로 보여진다.


도심권역은 △종로5가(12.2%) △종각역(5.6%)이 상승했고 ▼광화문(-2.7%)은 임대료가 하락했다. 종로5가는 직장인 상주수요 중심으로 상권이 유지되는 가운데 대로변 신축상가 매물이 ㎡당 4만원 수준에서 출시되면서 평균 임대료 수준이 상승했다.
한편 전통문화 보존상권인 인사동 일대 상권은 타 상권에 비해 비교적 높았던 객단가로 내국인 수요의 방문이 많지 않은 가운데 최근 관광객 수요 감소로 유동인구가 줄면서 비교적 한산한 모습을 보이고 있다. 공예품 등을 파는 점포형 복합문화공간도 매출이 부진한 가운데 높은 임대료를 감당하기가 버거운 상황이다.


▣ 신촌/마포/영등포권역
신촌권역은 신촌상권 임대료가 8.4% 하락한 반면 이화여대 상권은 3.5% 가량 임대료가 상승했다. 두 상권은 전반적으로 한산하며 분위기가 크게 다르진 않았다. 하지만 이화여대 상권의 경우 상권이 활발하지 않음에도 불구하고 임대료 수준이 낮아지지 않아 임차인모집이 더욱 힘든 상황이다. 또한 외교적 이슈로 중국인관광객이 감소한 가운데 계약만료를 앞둔 코스메틱 브랜드 점포들도 매물로 나오고 있다. 앞으로 관광객 수요 감소가 계속된다면 이대상권이 받는 타격은 상당할 것으로 예상됨에 따라 당분간 상권위축이 불가피해 보인다.
마포권역은 망원동(8.6%), 연남동(8.5%), 상암동(3.3%) 상권 임대료가 상승한 반면 홍대(-1.3%) 합정(-12.5%)일대는 임대료가 하락했다. 망원동은 최근 망리단길이 SNS 등을 통해 수요 유입이 진행되며 인기몰이를 하고 있다. 연남동도 활발한 상권 분위기를 이어가는 중이다. 곳곳에서 일반 주택의 상가 리모델링이 진행되는 가운데 앞으로 신규 점포들의 개점으로 유동인구 또한 늘 것으로 보여진다.


한편 김영란법 시행 여파로 임대료 하락을 예상했던 여의도 상권은 임대료 조정은 나타나지 않았다. 다만 권리금이 하락 조정된 매물이 출시되는 가운데 김영란법 시행 전보다는 매물 소진이 부진한 상황이다.

▣ 서울 기타권역
서울 기타권역은 이태원 상권이 3분기 연속 임대료 상승세를 이어가며 강세를 나타냈다. 이태원역세권과 경리단길, 해방촌길 등 골목 곳곳에 상권이 형성되면서 대로변과 이면을 가리지 않고 임대료 호가가 오르는 모습이다. 아직은 경리단길, 해방촌길을 중심으로 유동인구가 이어지고 있지만 치솟는 임대료를 감당할 수 있는 점포들이 적어지면서 최근에는 이태원 역세권 일대 점포의 손바뀜이 잦은 모습이다. 반면 북촌 상권 임대료는 전분기대비 12.2% 하락했다. 관광객 감소로 인해 삼청동 일대 유동인구가 확연히 줄었기 때문인 것으로 보여진다. 높은 임대료를 감당하지 못한 일부 임차인들이 가게를 내놓으며 임대문의를 내건 현수막도 볼 수 있다.


▣ 분당 및 일산권역
분당 상권 임대료는 △미금(13.5%) △수내(7.7%) △야탑(1.9%) △판교(1.8%) ▼정자(-11.6%) 순으로 변동했다. 미금은 미금역이 신분당선과 분당선의 환승역 개통으로 변경된다는 소식이 들리자 일대 상권의 호재로 작용하는 모습이다. 또한 최근에는 스트리트몰이 분양에 나서는 등 신규 점포 유입이 예상되면서 일대 유동인구가 증가할 것으로 보여진다. 정자는 오피스텔 일대 상권 유동인구가 꾸준한 한편 과거 카페거리 일대 중심으로 저렴한 매물이 출시되면서 임대료 수준이 하락했다. 한편 네이버 기존 사옥 옆 제2사옥이 건립(2019년 말)되는 가운데 향후 오피스 상주수요 증가로 상권변화가 예고된다.


일산 주요 상권 임대료는 △정발산(17.8%) △마두(6.9%) △화정(5.0%) △주엽(0.9%) ▼백석(-5.0%) ▼대화(-11.7%) 순으로 변동했다. 정발산은 라페스타와 웨스턴돔을 중심으로 유동인구가 꾸준한 가운데 미관광장 일대는 봄맞이로 한창이다. 라페스타 인근 요식업종 밀집지역의 업종전환도 활발히 이뤄지면서 상권이 유지되고 있다. 대화역 상권은 K-컬처밸리, GTX킨텍스역 등 개발호재가 풍부하지만 아직 상권에는 큰 영향을 미치진 못하고 있다. 당분기는 주택가 일대 이면상권 위주로 매물이 출시되며 임대료가 하향 조정됐다.

"망리단길" 사용 거부하는 망원동 주민들
상권 발달의 이면에 자리잡은 젠트리피케이션의 그림자

가로수길, 세로수길, 경리단길, 이제는 망리단길이 뜨고 있다. 지역 내 수요 위주였던 골목상권이 개성 있는 소규모 점포들을 필두로 SNS 등을 통해 입소문을 타는 모습이다. 하지만 정작 거주민들의 시름은 깊어져 간다. 상권에 활기가 돌고 있지만 상권 발달로 임대료가 오르면 이를 감당하지 못해 다른 지역으로 내몰리는 젠트리피케이션의 그림자가 드리우기 때문이다. 이런 탓에 망원동 주민들은 망리단길이라는 용어를 사용하지 말자는 서명운동까지 하고 있는 상황이다. 지역주민으로서 가장 좋은 상권은 상권의 확장도 발달도 아니고 상권이 유지되는 그 자체라는 말이 있을 정도다. 수요자로서는 방문할 수 있는 "곳"이 생긴다는 것이 즐거운 일이지만 누군가에게는 살 곳, 일할 곳을 잃을 수 있는 위협이 될 수도 있다. 조기대선이라는 큰 이슈를 앞두고 있는 상황에서 일부 대선후보들이 젠트리피케이션을 방지할 수 있는 대책 등의 자영업자 상생관련 공약을 내세우고 있다. 과연 차기정부에서 젠트리피케이션이라는 사회문제를 해결할 수 있는 실효성 있는 대책들이 실현될 수 있을 지 귀추가 주목된다.

*출처: 부동산114 상가매물자료 (2017.1월~2017.3월 등록 매물기준) / 41개 상권 기준
*리포트에 명시된 임대료는 보증금을 제외한 수치(1층 기준)이며 분석에 사용된 sample은 16,869개 수준

[부동산114 리서치센터 (www.r114.com) 김민영]
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