새 정부 출시 이후 내수경기가 비교적 안정됐지만 사드(THAD) 배치 이슈로 중국인 관광객이 줄며 서울 주요 상권의 타격이 크다. 특히 중국인 관광객 비중이 높았던 신사, 압구정, 이화여대 상권은 유동인구가 현저히 줄어 상권 위축이 불가피한 것으로 보여진다.
신사ㆍ압구정 관광객 감소 타격, 상권 위축 불가피
월 임대료, 전분기 대비 신사 16.4% 압구정 3.1% ↓올해 1분기부터 중국인 관광객이 줄기 시작한 압구정 및 신사역 상권은 관광객 타깃 브랜드 중심으로 매출 부진을 겪는 모습이다. 2분기 신사역 상권 임대료는 전분기 대비 16.4%, 압구정 상권은 3.1% 하락했다.
신사역 상권은 대형면적대 매물 출시로 상대적으로 ㎡당 임대료 하락폭이 컸지만 중저가 브랜드의 집객효과로 그나마 나은 분위기를 보였다. 주중 오후 및 주말에 일반 수요자들의 방문이 꾸준해 유동인구가 유지되고 있다. 상권 분위기가 정점을 찍었을 때보다는 소폭 한산해진 경향은 없지 않지만 요식업종 및 SPA브랜드 위주로 명맥이 이어졌다.
압구정 상권은 썰렁했다. 성형외과, 고급브랜드 밀집지역뿐 아니라 로데오상권 내 유동인구 자체가 뜸하다. 상권 침체가 지속되자 강남구는 압구정 로데오 상권 내 건물주와 상인들로 로데오상권 활성화 추진위원회를 구성하고 임대료 인하 및 상권 활성화 방침을 세웠다. 임대료를 고점 대비 20%~30% 낮춰 공실 해소에 집중할 것으로 보여진다. 하지만 건물주의 입장에선 건물 가치 하락 가능성 또한 염두에 둬야 하므로 이 같은 조치가 제대로 작용될 지는 지켜봐야 할 것 같다.
인사동, 북촌 상권 분위기 "썰렁"인사동과 북촌 상권은 지난 해 3분기 이후 3분기 째 임대료 하락세가 지속 중이다. 특히 관광객 비중이 높았던 인사동은 중국인 관광객 감소 영향으로 유동인구가 현저히 감소했다. 일반 수요자들의 방문이 이뤄지긴 하지만 관광객 대상 업종이 대부분이라 소비진작을 유도할 거리가 없다.
인사동에서 이어지는 북촌 상권도 사정은 마찬가지다. 높은 임대료 수준에 개성 있는 점포들이 사라지며 특유의 고즈넉한 분위기가 옅어진 가운데 관광수요 및 내국인 유동인구 감소로 빈 점포가 늘어가는 모습이다. 상권 위축으로 이따금 저렴한 매물이 출시되지만 임대료를 그대로 유지하려는 임대인 또한 상당해 당분간 예전과 같은 활기를 기대하긴 어려워 보인다.
이화여대상권, 상권 위축에도 임대료 수준은 그대로 관광객 수요로 근근이 버텨오던 "뷰티플레이스" 이화여대 상권도 한산했다. 하지만 상권 위축에도 임대료 수준은 떨어지지 않고 있다. 2분기 기준 이화여대 상권 임대료는 ㎡당 3.66만원으로 전분기 대비 7.3% 가량 상승했다. 대로변에 위치한 상당 수의 점포들이 비어있는 경우가 많았지만 ㎡당 5만원 대에서 매물이 출시되는 등 호가가 높아 임차인 모집이 어려운 상황이다. 상권 위축이 장기화되면서 이대 상권 회복을 위한 다양한 노력들이 시도되는 가운데 상권 침체의 주범인 복합몰 외관이 리모델링되며 향후 야간경관 활성화에 따른 집객효과가 기대된다.
연말 상가임대차보호법 개정, 안정적인 임차환경 조성으로 내수경제 활성화 "기대"
신규 조성지 상가 공급 증가에 "리스크" 따져보고 투자해야상권의 흥망성쇠와는 관계없이 상가 임대료가 나날이 오르는 가운데 조만간 상가건물임대차보호법이 개정된다. 정부는 소상공인, 영세중소기업의 안정적인 임차환경 조성 등을 위해 올해 말까지 상가임대차보호법을 전면 개정한다고 밝혔다. 현실과 동떨어진 환산보증금 기준과 임대료 인상률 등을 수정해 상가임대차의 90% 이상이 법의 지원을 받을 수 있도록 관계 법제를 수정한다.
임차인에게 유리한 방향으로 관계 법들이 재편되고 정착된다면 내수 경제 회복세에 속도가 붙을 가능성이 높다. 또한 관광객 수요에 의지하던 주요 상권들이 집객력을 회복되면서 넓게는 주요 상권의 활기를 다시 찾을 수 있지 않을까 기대해 본다.
한편 최근 수도권 택지지구 중심으로 상가 공급이 활발히 진행되며 신도시 상권에 관심을 갖는 수요자들이 많다. 특히 아파트, 오피스텔 입주가 집중되는 지역일수록 단지내상가뿐 아니라 근린상가, 대형복합형상가 등 다양한 유형의 상가가 공급되며 상가 투자에 대한 수요자들의 관심이 이어지는 모양새다. 하지만 신규 조성지 상가 투자 시 주의 해야 할 점을 생각해본다면 투자가 호락하지만은 않다. 적은 상업용지 비율 등 희소성을 부각하며 나날이 오르는 상가 분양가와 상권 조성에 오랜 시간이 소요되는 점은 반드시 짚어봐야 할 점이다. 신규 조성지는 배후주거지의 소득계층이나 지출능력을 판단하기가 힘들고 교통 등 기반시설미비 등으로 상권의 동선이나 흐름을 제대로 파악할 수 없다. 이런 점들을 고려할 때 택지지구 상가투자가 매달 수익을 안겨 주는 효자종목인 지 현실을 직시할 필요가 있어 보인다.
*출처: 부동산114 상가매물자료 (2017.4월~2017.6월 등록 매물기준)
*리포트에 명시된 임대료는 보증금을 제외한 수치(1층 기준)이며 분석에 사용된 sample은 서울기준 18,109개 수준임.
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