전국 63개 상가 분양, 예년 대비 다소 적은 물량
금리인상, 대출규제 등 2018년 상가 분양시장 투자 위축 전망부동산114에 의하면 2017년 4분기에는 전국 63개 상가가 분양한 것으로 집계됐다. 이는 예년 같은 기간에 비해 적은 물량으로 2017년 2~3분기 상가 분양이 집중되며 상대적으로 4분기 물량이 적었다. 게다가 매년 말 LH 단지 내 상가 공급이 집중되는 경향이 많지만 2017년 4분기 LH 단지 내 상가 공급이 예년보다 적어 전체 상가 수 감소에 영향을 준 것으로 보여진다.
수도권에서만 전체 물량의 71% 가량 공급
다산, 미사 등 경기권 택지지구 중심으로 분양권역별로는 수도권에서만 71%(45개) 가량이 공급되며 수도권 비중이 높았다. 다산신도시 상가 공급이 여전히 활발했고 하남 미사, 동탄2신도시 등 경기권 택지지구 곳곳에서 분양이 진행됐다. 유형별로는 근린상가가 전체 물량의 39% 가량을 차지하며 가장 많았다. △근린상가 32개 △복합형상가 15개 △단지내상가 15개 △테마상가 1개 순이다.
*단지내상가: 아파트 단지 내에 위치한 상가
*복합형상가: 상층부는 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있고 그 하층부에 조성되는 상가
*대형복합상가: 연면적 30,000㎡ 이상, 멀티플렉스가 있는 대규모 상가
상가 평균 분양가는 3.3㎡당 2,640만원
다산 등 3.3㎡당 5,000만원 수준에서 상가 공급 당분기에도 상가분양가는 예년보다 높은 수준을 나타냈다. 4분기 분양했던 상가의 평균 분양가는 3.3㎡당 2,640만원으로 2016년 동기 대비 14% 가량 높았다. 다산신도시 등 3.3㎡당 5,000만원 수준에서 상가들이 공급되면서 분양가 수준을 높인 것으로 보여진다.
권역별로는 수도권이 2,906만원/3.3㎡, 지방은 1,974만원/3.3㎡이다. 유형별로는 테마상가(3,425만원/3.3㎡), 근린상가(3,182만원/3.3㎡), 복합형상가(2,232만원/3.3㎡), 단지내상가(1,839만원/3.3㎡)순이다.
LH단지내상가 12개 단지, 69개 점포 공급
수도권 3.3㎡당 낙찰가 지방보다 68% 가량 높아LH단지내상가는 12개 단지에서 총 69개 점포(특별공급 제외)가 공급됐고 이 중 68개 점포가 최초 낙찰됐다. 수도권은 시흥목감 2개 단지, 구리갈매, 의정부민락, 인천가정에서 5개 단지가,지방은 부산명지, 경남혁신 등 7개 단지가 입찰을 진행했다. 유찰된 1개 점포는 양산물금2H1블록 204호다. 68개 점포의 평균 낙찰가율은 비교적 낮은 151%를 나타냈다. 지방 위주로 공급된 영향이다. 3.3㎡당 평균 공급가격은 1,665만원이며 3.3㎡당 낙찰가격은 2,587만원이다. 이 중 3.3㎡당 낙찰가격이 가장 높았던 곳은 인천가정8블록(4,222만원)으로 집계됐고 그 외 시흥목감, 구리갈매 등 수도권 소재 단지 내 상가의 3.3㎡당 낙찰가격이 상대적으로 높았다. 권역별 평균 낙찰가는 수도권이 3.3㎡당 3,318만원으로 지방(3.3㎡당 1,975만원)보다 68% 가량 높은 것으로 집계됐다.
*평균 낙찰가율은 개별 점포당 낙찰가율(내정가격 대비 낙찰가격)을 평균화한 수치로 평균 공급가격과 평균 낙찰가격으로 단순 계산한 값과는 다를 수 있음
금리인상, 대출규제 등 상가 투자 자금 마련 쉽지 않을 듯
상가 공급 이어지는 가운데 높은 분양가, 규제 영향 등 위축 예상금리인상, 대출규제 등 2018년 상가 분양 시장은 투자자들에게 다소 제약이 많을 전망이다. 대출 비중이 높은 상가의 특성 상 6년 5개월 만의 금리 인상과 RTI(RTI-Rent To Interest) 도입 등 대출 이용에 제한이 생기면서 상가 투자금 마련이 쉽지 않을 것으로 예상되기 때문이다. 상가부지 입찰가 상승, 투자수요 진입 등의 영향으로 상가 분양가는 높은 수준을 유지할 수 밖에 없다. 하지만 높은 상가 분양가는 덩달아 상가 임대료를 올리는 원인이 되고 투자수익을 저해하는 공실 문제로 이어질 확률이 높다. 여기에 소비경제 불황, 최저임금 인상 등 자영업 환경이 녹록치 않다 보니 상가 분양에도 연쇄적으로 타격을 줄 가능성이 있다. 2018년 새 아파트 공급이 이뤄지는 지역 중심으로 근린상가 등 상가 공급은 이어지겠지만 외적 제약으로 인한 부담이 작용되는 만큼 상가 투자시장은 비교적 위축된 분위기를 나타낼 것으로 예상된다.
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