전국 65개 상가 공급, LH 단지내상가 6개 분양
3분기 평균분양가 3.3㎡당 2,798만원부동산114(www.r114.com) 조사에 따르면 2018년 3분기에는 총 65개 사업장에서 상가가 공급됐다. 추석연휴, 여름휴가철 등이 끼어있는 분양비수기에 들어서며 전 분기 대비 18% 가량 감소한 수치다. LH한국토지주택공사가 공급한 단지내상가도 올해 2분기에 13개 사업장이 분양을 진행한 반면 3분기에는 6개로 줄었다.
3분기 분양사업장 중 78%가 수도권에 집중됐고, 특히 택지지구에 공급되는 상가 비중이 높았다. 중대형규모의 상가건물 공급이 늘어남에 따라 점포수 기준으로는 지난 분기 대비 15% 증가한 4,404실이 공급됐다.
오피스텔, 지식산업센터 등에 들어선 복합형상가 공급 많아
하남미사 등 수도권에서 전체 물량의 78% 공급유형별로는 오피스텔, 지식산업센터 등을 지원하는 복합형상가가 29개로 가장 많았고 근린상가 18개, 단지내상가 16개, 테마상가 1개, 대형복합상가 1개 순으로 공급됐다.
권역별로는 수도권 78%, 지방 22%로 수도권에 집중 공급됐다. 수도권에서는 위례, 동탄2, 하남미사 등 아파트 입주가 활발한 택지지구에서 상가분양이 많았다. 100실 이상의 중대형상가건물의 공급도 14개 사업장에서 분양을 시작했다.
*단지내상가: 아파트 단지 내에 위치한 상가
*복합형상가: 상층부는 오피스텔, 도시형생활주택 등이 있고 그 하층부에 조성되는 상가
*대형복합상가: 연면적 30,000㎡ 이상, 멀티플렉스가 있는 대규모 상가
*테마상가: 메디컬 등 정해진 업종만 입점할 수 있는 상가
서울 평균분양가 3.3㎡당 4,355만원, 역세권 상가 공급 多공급된 상가의 평균 분양가(1층 기준)는 3.3㎡당 2,798만원으로 전 분기 대비 0.92% 하락했다. 시도별로는 마곡지구, 이대역, 연신내역 등 역세권에 공급이 많았던 서울이 평균 4,355만원으로 가장 높았다. 이어 세종 3,200만원, 충북 2,999만원, 부산 2,829만원, 경기 2,821만원, 인천 2,767만원 순이었다.
LH단지내상가 6개 단지, 29개 점포 공급LH 단지내상가는 총 6개 사업장에서 29실의 점포(특별공급, 재분양 제외)가 공급됐다. 추석연휴가 끼어있는 9월에는 신규분양이 한 곳도 없었고, 재분양도 많지 않았다.
대구대곡2지구 A블록에 들어서는 단지내상가 3실의 점포가 평균 2,101만원/3.3㎡으로 공급돼 이중 점포 2실만 낙찰됐다. 공주월송 A-2블록에 공급된 단지내상가 5실의 점포는 모두 유찰됐다. 반면, 충북혁신도시 B2블록 단지내상가는 공급가격 954만원/3.3㎡에 공급됐지만 공급가격의 194%에 달하는 낙찰가로 인기가 높았다. 이 외에 제천강저 B2블록, 양주옥정A-21블록에 공급된 단지내상가도 공급가격 이상으로 모두 낙찰됐다.
*평균 낙찰가율은 개별 점포당 낙찰가율(내정가격 대비 낙찰가격)을 평균화한 수치로 평균 공급가격과 평균 낙찰가격으로 단순 계산한 값과는 다를 수 있음
택지지구 내 상가분양 다각적 시장조사 후 투자 고려해야
금리인상 예상, RTI 강화안 올해말 발표 예정돼 소액자본 투자자 적신호신도시나 택지지구에 공급된 신규 상가들의 공급과잉, 고분양가, 공실 장기화 등의 문제가 대두되고 있다. 이들 상권은 임대시장이 안정되기 전이기 때문에 분양사업자가 제시하는 수익률이 확정 담보되지 않는다. 택지지구 내 아파트 공급이 많더라도 입주율이나 입주시기에 따라 당장의 "배후수요"가 충분히 확보되지 않을 수도 있다. 때문에 신규 택지지구 내 상가 투자를 고려하고 있다면 분양사업자가 제시하는 "확정수익률"이나 "배후수요"만 믿고 투자하기보다 상가 주변에 시기별 아파트 입주물량, 아파트 분양률, 주변 도로 및 지하철개통 여부 등 다각적인 점검을 통해 투자가 고려되어야 한다. 공실 리스크가 낮은 은행이나 대형프렌차이즈 등 우량 임차인이 선입점해 안정적인 임대수익이 보장된 상가를 분양받는 것도 고려해 볼만 하다.
한편, 소액자본으로 상가투자에 뛰어들려는 투자자는 주의가 요구된다. 금융당국이 임대업이자상환비율(RTI)을 1.25배에서 1.5배로 대폭강화할 예정으로 자기자본이 낮은 투자자에겐 진입장벽이 높아질 예정이다. 또한 미국 금리인상에 따라 국내 기준금리 역시 연내 인상 가능성이 높은 만큼 대출이자비용의 증가도 대비해야 한다.
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