[9.1 부동산 대책 ④] 수도권 그린벨트 전매제한·거주의무 단축 수혜, 강남3구 45% 차지 부동산114 2014.09.02 조회수 : 18724 댓글수 : 0

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[9.1 부동산 대책 ④]

수도권 그린벨트(GB) 수혜 물량 1만3,859가구, 20개 단지 혜택
강남3구 수혜지역 분양가, 인근 매매가 차액 평균 경기·인천보다 8.5배 커


수도권 그린벨트 해제지역의 공공택지 내 전용 85㎡ 이하의 전매제한(2~8년→1~6년) 및 거주의무(1~5년→0~3년) 기간이 1~2년 가량 단축된다. 분양가가 주변 시세의 70% 미만인 지역은 종전 기준에서 2년, 70% 이상 지역은 1년 단축된다. 시세 85㎡이상 지역의 공공주택은 거주의무 기간에만 제한적으로 단축 혜택이 적용된다.

그린벨트 해제지역은 주변 시세보다 저렴한 분양가 책정으로 높은 시세차익을 고려해 전매기간과 거주의무 기준을 강화했다. 대신 일반 공공택지의 전매제한 기간은 1년, 민간택지는 6개월이며 거주의무기간은 없다. 하지만 과거처럼 큰 폭의 시세차익을 기대하기 어려워진 시장 상황에서 장기간 재산권 행사를 제한하는 것은 과도한 규제라는 시장의 의견을 반영해 9·1부동산대책을 통해 완화했다.

부동산114에 따르면 수도권 그린벨트(GB) 해제지역의 전매제한 및 거주의무 기간의 단축 수혜 물량(종전기준 2014년 9월 이후 전매제한 대상)은 총 1만3,859가구, 20개 단지인 것으로 집계됐다. 서울은 강남구 강남지구와 세곡2지구, 서초구 내곡지구와 서초지구, 송파 위례지구에서 전체 수혜물량의 45%를 차지하는 총 6,270가구가 수혜를 받는다.

특히 입주 5년 이내 인근 재고 아파트 3.3㎡당 매매가와 전매기간 단축 수혜 단지의 분양가 차액을 비교해보면 강남3구 수혜단지의 평균차액은 759만원으로 경기·인천 수혜단지 평균차액 89만원보다 8.5배 가량 큰 것으로 조사됐다.

전매제한완화표

전매제한완화표1

▣ 분양가 시세 70% 미만 종전 기간에서 "2년" 단축… "강남, 서초, 위례" 최대 수혜
구체적으로 살펴보면 최초 분양가가 시세 70%미만인 공공주택은 2년 줄어 종전보다 전매제한 기간이 8년에서 6년, 거주의무 기간은 5년에서 3년으로 줄고, 민영주택은 전매제한 기간 5년에서 3년으로 단축된다. 민영주택 거주의무 조건은 처음부터 제한을 받지 않았다.

수혜단지는 2012년~2013년 입주한 공공주택인 강남 세곡동 강남지구 △LHe편한세상(총 809가구), △세곡LH푸르지오(총 912가구)를 비롯해 서초구 서초지구 △LH스타힐스(총 1,082가구), 송파구 위례지구 △위례신도시LH꿈에그린(총 1,810가구), △위례신도시LH비발디(총 1,139가구) 등으로 2015~2016년 사이에 전매가 가능해진다.
민영주택 전매제한 기간 5년에서 3년 단축 수혜단지는 경기도 성남시 여수동 여수지구 센트럴타운3단지(총 1,039가구)와 안산시 신길동 신길지구 안산IPARK(총 441가구)는 2013년에 입주를 마쳤다.

▣ 분양가 시세 70~85% 미만 대상, 종전 기간에서 1년 단축
분양가가 시세의 70% 이상 지역은 종전 기준에서 1년 단축된다. 시세 70~85% 미만으로 적용된 공공주택 전매제한 기간은 6년에서 5년, 거주의무 기간은 3년에서 2년으로 완화된다. 민영주택 전매제한 기간은 3년에서 2년으로 줄어든다.
수혜단지는 강남 세곡2지구 △강남한양수자인(총 1,304가구)와 △자곡포레(총 1,070가구), 서초구 내곡지구 △서초포레스타1단지(총 1,264가구), △서초포레스타3단지(총 482가구), △서초포레스타5단지(총 547가구) 등이 종전보다 1년 단축돼 2016년부터 매매가 가능해진다.

▣ 분양가 85% 이상 공공택지 4년 전매제한 단축 혜택 없어, 민영주택만 2년 → 1년 단축
분양가가 시세 85% 이상 공공주택은 전매제한 기간 4년과 거주의무 기간 1년 기준이 변동 없이 그대로 적용된다. 다만 시세 100% 초과시 거주의무 기간 1년 제한을 받지 않는다. 민영주택은 전매제한 기간 2년에서 1년으로 줄어든다.
민영주택 수혜단지 중 제도 시행 후 올해부터 거래가 바로 가능한 단지는 경기도 고양시 삼송지구 △삼송2차IPARK(총 1,066가구), 남양주시 별내지구 △별내2차아이파크(총 1,083가구), 의정부시 민락2지구 △의정부민락푸르지오(총 943가구)를 꼽을 수 있다.

9.1부동산대책 발표에 따라 수도권 그린벨트 해제지역의 전매제한과 거주의무 기간 단축으로 인기지역인 강남3구가 최대 수혜지역으로 꼽힌다. 다만 2016년부터 전매제한이 대부분 풀리기 때문에 바로 거래량 증가 효과는 나타나지 않을 것으로 보인다. 경기·인천 지역의 수혜단지는 올해부터 전매제한이 대부분 풀려 거래 시장 회복세가 지속된다면 실수요자 매매 수요가 늘어날 것으로 보이나 서울 접근성이 떨어지는 입지적인 약점으로 거래량 증가 효과는 제한적일 것으로 예상된다.
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