2015년 부동산 상품별 투자 Tip 부동산114 2014.12.02 조회수 : 32977 댓글수 : 0

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[2014년 결산 및 2015년 전망⑤]

2015년 부동산 시장은 주택청약제도 간소화, 재건축 규제 완화, 공공택지 전매기간 단축 등의 9.1부동산대책 후속 조치가 본격적으로 시행되면서 2014년의 부동산시장 회복세가 이어질 것으로 전망된다. 2015년 달라지는 부동산 시장 변화를 예측하고 상품별 투자 전략을 세워보자.

1. 실수요자, 집사야 할 까?
수도권 실수요자의 내집마련 고민이 커졌다. 아파트 가격이 조정을 거쳐 회복 단계에 진입했고, 부동산 가격에 영향을 많이 미치는 정부 정책 방향도 시장 살리기에 집중돼 주택 구매심리가 과거보다는 개선됐다. 특히 전세가격 상승세가 좀처럼 꺾이지 않고 있다. 전세시장을 자극하는 재개발·재건축 이주수요가 2015년 서울 기준 5만8,000가구로 집계돼 전세난이 불가피하다. 재개발·재건축으로 이주를 앞둔 임차수요나 인근 지역의 무주택 실수요자는 도심 접근성이 양호한 지역에서 저점 매수계획을 세우는 것이 유리하다. 하지만 지방 실수요자는 가격 상승세가 다소 누그러지기를 기다리는 것이 낫다. 수도권 아파트 매매가격이 조정기를 거치는 동안 지방 아파트 매매시장은 상승세를 유지하면서 피로감이 쌓였고, 혁신도시와 택지지구의 공급물량이 본격적으로 입주하게 되면 인근아파트 매매가격 조정이 예상된다.


2. 강남권 대체불가 재건축으로 "부촌" 자리 굳힌다
강남권 재건축 시장은 사업추진 속도가 빠르고 재건축 사업을 통해서 새로운 부촌으로 자리매김할 지역을 주목해야 한다. 강남권은 우수한 학군, 교통, 업무시설을 고루 갖춘 고급유효수요 집결지 이기 때문이다. 강남권 재건축 가격은 재건축 가능 연한 단축(40년 →30년)과 안전진단 기준 재정비 등의 규제 완화 대책으로 회복세를 나타내고 있다. 강남권 아파트 매매시장은 2014년 한해 동안 노후 단지가 밀집된 서초구 잠원동(7.07%), 반포동(6.8%)과 함께 강남구 압구정동(7.5%), 대치동(6.6%) 일대가 가격상승을 주도했다. 강남권 재건축 매입시점은 9.1부동산 대책으로 단기간에 오른 가격이 숨을 잠시 고른 후 재건축 가능연한 단축 등의 규제완화 제도들이 시행되는 2015년 연초 시점이 적절하다.


3. 분양권 매물 증가, 과도한 프리미엄 매물은 피해라
분양권 거래시장은 분양시장의 청약과열 현상과 전매금지 기간 단축으로 단기시세차익을 얻으려는 투자수요가 유입되고 있다. 강남권 재건축 분양단지와 위례신도시 등의 인기 사업장에서 웃돈이 형성되고 있다. 수도권 민간택지는 전매기간이 6개월로 단축되었기 때문에 전매금지 기간이 풀린 매물이 본격적으로 분양권 거래시장에 나온다. 그린벨트 해제지역의 공공택지 전매기간이 단축되면 강남권 보금자리지구에서도 매물이 대거 풀린다. 다만 분양권 전매 가능한 매물이 늘어나고, 주택청약제도 개선으로 분양시장의 `쏠림현상`이 심화되면 과도하게 웃돈이 붙은 지역은 보수적인 접근이 필요하다.


4. 주택청약제도 개선, 유주택자 신규분양 주택으로 갈아타라
주택청약제도가 개선되면서 유주택자의 청약기회가 확대된다. 유주택자는 신규분양시장의 청약문턱이 낮아져 주거수준 향상을 위해 기존 주택을 처분하고 신규 분양 시장으로 갈아타기 좋은 기회다. 민영주택 가점제도인 2주택 보유자에 대한 감점기준이 폐지되고 무주택자로 인정되는 유주택자 소형·저가주택에 대한 기준도 완화된다. 공공주택 청약자격도 무주택세대주 기준이 폐지되고, 수도권 1순위 가입조건은 2순위와 통합된다.


5. 공급과잉에 묻힌 오피스텔, 저금리 시대 미워도 다시 한번만
한국은행의 금리인하 정책에 따라 정기예금 이자보다 수익률이 나은 오피스텔은 소액으로 투자 가능한 수익형부동산으로 관심이 높다. 하지만 오피스텔은 2016년까지 전국 6만5,000실의 입주물량이 예정돼 공급과잉에 따른 매매가격 하락세를 이어가고 있다. 공실이 늘어나면서 임대수익률도 낮아지고 있다. 오피스텔 투자지표가 빨간불이 켜졌지만 오피스텔 분양물량이 2015년부터 급감하므로 공급과잉 문제는 2년 이후엔 해소될 것으로 예상된다. 임차수요가 풍부한 지역은 입주물량이 일시적으로 증가해 분양가 이하로 떨어진 매물을 장기투자 관점에서 저점 매수 기회로 노려보는 것이 좋겠다.



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