2014년 부동산 시장을 뜨겁게 달궜던 10대 이슈는 부동산114 2014.11.27 조회수 : 26233 댓글수 : 0

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[2014년 결산 및 2015년 전망①]

2014년 부동산 시장은 초이노믹스(Choinomics) 효과(?)로 전국 아파트 매매가격이 3년 만에 상승세로 돌아섰고 수도권 아파트 매매 거래량도 2006년 이후 8년 만에 최고치를 기록했다. 주택시장의 호조 속에 새아파트 분양시장도 뜨거웠다. 평균 청약경쟁률이 지난해 보다 2배 이상 높았다. 부동산114가 이런 내용을 담은 "2014년 부동산 10대 뉴스"를 정리해 봤다.

▣ 초이노믹스 효과? 부동산 경기 살아났나?
초이노믹스(Choinomics)는 최경환 장관의 성인 "Choi"와 경제를 뜻하는 Economics의 "nomics"가 결합된 합성어다. 초이노믹스는 시장에 돈을 풀어 경기를 살리겠다는 경기부양책으로 박근혜정부의 핵심 경제 정책이다. DTI(총부채상환비율)와 LTV(담보인정비율) 기준 완화, 기준금리 인하, 가계소득 증대, 민간투자 확대 등을 통해 주택 매매거래 활성화 등 내수활성화를 도모하는 것이다. 7.24 하반기경제정책방향과 9.1 부동산 대책을 통해 대출 규제가 완화되면서 수도권 아파트 매매시장은 7월 들어 상승세로 돌아서기도 했다.

▣ 전국 아파트값 3년 만에 상승 전환, 거래량도 2006년 이후 최대
주택 담보대출 규제 완화, 재건축 연한 단축, 청약제도 개편 등 부동산 규제 완화 효과로 2014년 전국 아파트 값이 3년 만에 반등했다. 지방 아파트와 소형아파트가 가격 상승세를 이끌었고 수도권도 상승 대열에 합류했다. 11월 기준 전국 아파트 값은 2013년 말 대비 2.46% 올랐다. 지난 2012년과 2013년 각각 3.27%, 0.29% 하락하다가 3년 만에 상승세로 돌아선 것이다. 지역별로 살펴 보면 2013년 1.61% 하락했던 수도권(서울, 경기, 인천)이 올 들어 1.89% 상승했다. 특히 서울이 2.46% 올라 상승폭이 더 컸다. 지방도 3.69% 상승해 2013년(3.33%)에 비해 소폭 올랐다. 수도권은 아파트 매매 거래량도 크게 늘어 8년 만에 최고치를 기록했다. 올해 10월까지 수도권 아파트 매매는 총 26만 6,657건이 거래되어 지난 2006년(43만 6,978) 이후 최고 수준을 나타냈다.


▣ 분양시장 지역 쏠림 현상 심화, 1순위 자격 완화 등 청약제도 대대적인 손질
주택 매매시장 호조 속에 아파트 분양시장도 활기를 띠었다. 전국 아파트 평균 청약 경쟁률은 2013년 2.74대 1을 기록했으나 올해는 11월까지 6.67대 1의 경쟁률을 나타내고 있다. 그러나 돈 되는 곳, 인기 있는 곳으로만 청약 수요가 몰리는 지역 쏠림 현상은 심화됐다. 광주, 대구 등은 수십대 1의 청약 경쟁률을 보인 반면 전남, 강원 등은 미분양을 간신히 면했다. 분양시장의 청약 쏠림은 수도권에서 더 극명하게 나타났다. 서초구(36.4대1), 송파구(31.9대1), 강남구(22.5대1) 등은 수십대 1의 청약률을 기록한 반면 서울 강북권 등 일부 지역은 저조한 성적을 기록하기도 했다.

분양시장의 지역 쏠림은 청약가점제 개선ㆍ1순위 자격 완화 등 청약제도 개편으로 당분간 계속될 것으로 보인다. 9.1부동산 대책을 통해 청약제도가 크게 바뀌게 됐다. 청약제도 개편 내용을 보면 85㎡이하 민영주택에 대한 가점제를 2017년 1월부터 시장·군수·구청장이 지역별 수급여건에 맞춰 공급 물량의 40% 이내에서 자율 운영토록 했다. 현재 민영주택 중 85㎡초과는 100% 추첨제이지만 85㎡ 이하는 40%에 대해 가점제가 적용되고 있다. 민영주택에 적용되는 가점제도 개선했다. 무주택자에게 가점을(최대 32점) 부여하고 있는 점을 감안해 2주택 이상 보유자에 대한 중복 차별(가구당 5∼10점 감점)을 폐지하는 것. 또한 청약 시 무주택자로 인정받을 수 있는 소형·저가주택 기준을 전용 60㎡ 이하·공시가격 7,000만원 이하에서 전용 60㎡ 이하·공시가격 1억3,000만원(지방은 8,000만원) 이하로 완화한다. 아울러 1·2순위로 나뉘어져 있는 청약자격을 1순위로 통합하고, 수도권 1순위 요건은 현행 가입 2년에서 1년으로 완화된다.

▣ 지방 아파트 입주물량 2013년 대비 46% 이상 증가
전국 아파트 입주물량도 크게 늘었다. 2012년과 2013년 각각 20만 가구를 넘지 못했으나 올해는 총 25만 8,352가구가 공급됐다. 지난해 보다 6만 6,000여 가구가 늘었다. 특히 지방에서 입주물량이 크게 늘었다. 2013년(10만 9,505가구) 보다 64% 늘어난 16만 272가구가 공급됐다. 지역별로 살펴 보면 경기도가 5만 766가구 입주해 공급물량이 가장 많았고 다음으로 서울이 3만6,842가구가 공급됐다. 경남(2만 3,993가구), 부산(2만 2,036가구), 전남(1만 4,425가구), 세종(1만 4,387가구), 대전(1만 483가구) 등도 아파트 입주물량이 많았다. 아파트 공급이 꾸준히 이어졌던 세종시와 대전시는 올 들어 아파트 전셋값이 하락세로 돌아서기도 했다.

▣ 저금리 기조 속, 전세에서 월세로 전환 가속화
저금리 기조도 전세난을 부추기는데 한 몫하고 있다. 전세보증금을 은행에 넣어봐야 세금 떼고 나면 연 2% 금리도 받기 힘들다. 대신 월세로 받으면 은행 금리 보다는 높은 수익을 낼 수 있어 있어 집주인 입장에서는 월세를 선호할 수밖에 없다. 이 때문에 전세매물은 실종되다시피 하고 있어 고질적인 전세난도 반복되고 있는 것이다. 이에 따라 전세에서 월세로 전환속도가 빨라지고 있다. 국토교통부의 전·월세거래 신고현황에 따르면 올 들어 10월말까지 이뤄진 임대차계약 10건 중 4건이 월세로 나타나고 있다. 정부가 집계를 시작한 2011년 이후 처음으로 월세 비율이 40%를 넘어섰다. 전세난을 해결하는 근본적인 대책으로 임대주택을 공급을 늘려야 한다고 입을 모으고 있다. 정부가 서민 주거비 부담을 완화하기 위해 공급과 수요 측면에서 다양한 방안을 내놓고 있지만 물량에 부족에 따른 전세난을 당장에 해결하기는 쉽지 않은 상황이다.

▣ 매매ㆍ전세 중개보수(수수료) 체계 개편
지난 11월 국토교통부가 "부동산 중개보수체계 개선안"을 확정해 발표했다. 2000년 중개수수료율이 개정된 지 14년 만이다. 개정안은 주택 매매 거래 시 6억원 이상~9억원 미만 구간, 전·월세 거래 때 보증금 3억원 이상~6억원 미만 구간을 신설했다. 이 구간의 중개수수료율을 지금보다 크게 낮췄다. 6억원 이상~9억원 미만 매매 거래시에는 0.5% 이하, 보증금 3억원 이상~6억원 미만 전·월세 거래 시에는 0.4% 이하의 요율이 적용된다. 이르면 내년 초 시행 예정이다. 9억원 이상 매매, 보증금 6억원 이상 임대차 거래 시 수수료율은 지금과 같다. 집값 6억원 이상 매매 시에는 0.9% 이하, 보증금 6억원 이상 임대차 계약 시에는 0.8% 이하에서 공인중개사와 의뢰인이 협의해 결정할 수 있다. 하지만 정부가 추진 중인 부동산 중개보수 개선 방안을 둘러싸고 이해 관계자인 중개업계와 마찰을 빚고 있기도 하다. 일반 소비자들의 수수료 부담이 줄어들 것이라는 긍정론과 함께 중개업계를 영세화할 수 있다는 우려의 목소리도 나오고 있다.


▣ 살면서 돈도 버는 점포겸용 단독주택지 인기
점포겸용 단독주택은 내집에 살면서 임대를 통해 수익을 낼 수 있어 노후를 준비하는 중장년층과 은퇴후 연금소득이 적은 투자자들 사이에서 관심이 높다. 3~4층까지 지을 수 있는데 1개 층은 실주거 공간으로 쓰고 나머지 층은 임대할 수 있기 때문이다. 지난 8월 위례신도시에서 공급한 점포겸용 단독주택 용지 청약 신청에 1만7,000여명의 투자자들이 몰려 인기를 실감할 수 있었다. 45필지에 대한 청약을 마감한 결과, 1만7,531명이 몰리며 평균 경쟁률 390대 1을 기록했다. 특히 입지가 좋은 예정지번 2104-1의 경우 최고 경쟁률 2,746대 1을 기록하기도 했다. 이어 공급된 시흥목감지구와 김포한강신도시도 각각 519대 1, 266대 1의 최고 경쟁률을 보이기도 했다.

▣ 공짜 집 공방, "신혼부부 임대주택" 지원책
지난 11월 새정치민주연합이 신혼부부의 주택 마련을 지원하는 대책을 내놨다. 공공 임대주택 공급과 주택마련에 필요한 금융 지원을 통해 결혼·출산 부담을 줄여보겠단 계획이다. 신혼부부 5만 쌍의 주택 마련을 위해 임대 주택 3만 호를 추가 공급하고, 전세자금 마련을 위한 금융 지원 2만 건을 확대한다는 "3+2 계획"이다. 신혼부부 임대주택 지원책과 관련해 여야간 "공짜" 공방이 치열한 가운데 주택사업 주무 부처인 국토교통부도 재원 조달, 형평성 측면에서 실효성이 떨어진다는 의견을 제시하기도 했다.

▣ 영화배우 김부선, "난방비 0원 아파트" 논란
영화배우 김부선씨가 거주하고 있는 서울 성동구 옥수동 A아파트에서 동절기 난방비가 "0원"이 부과된 사례가 수백건 적발돼 논란이 일었다. 서울시에 따르면 문제가 된 옥수동 A아파트는 2007년 1월부터 2013년 3월까지 동절기 27개월분 난방비가 "0원"으로 측정된 사례는 300건에 달했다. 중앙난방 방식은 전체 단지의 난방비가 가구별로 쓴 난방량에 따라 배분된다. 난방 열량계는 난방수 유량과 난방수가 가구에 들어올 때 온도와 집을 데운 후 나갈 때 온도차를 측정하는 열량계를 많이 사용한다. 그러나 난방비를 측정하기 위한 열량계가 고장이 나거나 내부를 조작할 경우 난방비 "0원" 가능하다. 난방비 "0원" 문제는 지난 10월 국회 국토교통위원회 국정감사에서도 뜨거운 이슈였다. 11월 수사결과에서는 전직 관리소장 등 3명이 불구속 입건 처리됐고 입주민들은 무혐의 처분이 내려지기도 했다. 난방비 논란이 불거지면서 정부와 지자체의 대책도 잇따랐다. 아파트 관리비 문제 해결을 위해 정부는 "아파트 관리등급 인증제도 도입"을 서울시는 "아파트 관리품질등급 표시제"를 발표했다. 그 동안 아파트 입주민들이 담당해온 아파트 관리?감독 업무에 공적 기관이 적극 개입하는 계기가 마련된 것이다.

▣ 강남 삼성동 "한전부지", 현대차 10조원에 매입
서울 강남의 마지막 노른자위 땅으로 평가 받고 있는 한국전력 본사 부지의 새 주인으로 현자자동차그룹이 선정됐다. 한전은 최고가 낙찰 방침에 따라 10조 5,500억원을 입찰금액으로 써 낸 현대차그룹을 인수대상자로 선정했다. 이는 한전이 제시한 감정가 3조3000억 여원의 3배에 달하는 액수이다. 한국전력의 삼성동 부지는 축구장 12개 정도의 크기인 총 7만 9,342㎡ 규모다. 한전부지는 현대차그룹 통합사옥과 함께 자동차를 소재로 한 테마파크, 컨벤션센터, 한류체험공간 등을 건설해 업무와 문화, 컨벤션 등이 조화를 이루는 랜드마크로 조성할 계획이다. 코엑스~서울의료원~잠실종합운동장 일대를 국제교류 복합지구 만든다는 서울시 계획과 시너지를 내면 미래가치는 더 커질 것으로 전망된다.



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