강의에서 처음 만난 사람들에게 “재건축과 재개발의 차이를 아나요?”라고 물어보면 “둘이 같은 거 아닌가요?”라고 되묻는 경우가 종종 있다. 물론 노후한 기존 주택을 허물고 새 아파트를 짓는다는 목적은 같지만, 두 사업은 세부적인 성격과 그 사업을 가능하게 하는 조건 등이 엄연히 다르다.
보편적으로 재건축은 낡은 아파트를 부수고 그 자리에 새 아파트를 짓는 사업이다. (단독주택 재건축 사업도 있다.) 반면 재개발은 빌라나 단독주택들을 허물고 도로까지 정비한 후에 새 아파트를 짓는 사업이다. 즉, 재건축은 정비기반시설은 ‘양호하나’ 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업이라면, 재개발은 정비기반시설까지 ‘열악한데다가’ 노후·불량 건축물이 밀집한 지역에서 시행하는 사업이다. 재건축이 눈과 코와 입을 예쁘게 다듬는 ‘성형수술’이라면, 재개발은 골격과 뼈대 자체를 완전히 바꾸는 ‘정형수술’인 셈이다.
머릿속에 소방차 한 대를 떠올려보자. 그리고 그 소방차가 불을 끄러 달려가는 모습을 상상해보자. 위태위태한 노후 주택들 사이로 소방차 한 대조차 도저히 지나다닐 수 없을 만큼 좁은 길이 구불구불 이어지는가? 그렇다면 그곳은 바로 ‘재개발’ 구역이다. 반면 아파트는 조금 낡고 주차 공간도 협소하지만, 반듯반듯한 도로 위로 소방차 한두 대는 거뜬히 지나다닐 수 있는 곳이라면 그 구역은 ‘재건축’을 시행한다.
바로 여기서 재건축과 재개발의 첫 번째 차이점이 드러난다. 재개발은 낙후된 지역을 개선하려는 ‘공익(公益) 목적’을 지니는 데 반해, 재건축은 해당 아파트 주민들의 삶의 질을 개선시키려는 ‘사익(私益) 목적’을 지닌다. 이 때문에 사업을 진행시키기 위해 충족시켜야 할 요건도 서로 다르다.
앞서 소방차를 예로 들어 설명했듯이 재개발을 시행할 때에는 주거정비지수제(주거지역의 정비필요도를 점수화해 재개발 구역 지정의 기준으로 삼는 제도)에 따라 ‘노후도’(구역 내 노후·불량 건축물의 수가 전체 건축물의 3분의 2 이상인지)와 ‘주택접도율’(폭 4m 이상 도로에 접한 주택의 비율은 얼마나 되는지)을 가장 비중 있게 따진다. 반면 재건축은 지자체에서 시행하는 ‘안전진단’이란 문턱을 넘어야 하고 이는 아파트가 처음 건축된 지 ‘30년째’가 되는 시점부터 시도가 가능하다.
사업의 목적이 공익인가 사익인가에 따라 세입자를 위한 대책도 갈린다. 재개발을 진행할 때에는 구역 지정 전부터 그곳에 거주하던 세입자들을 위해 주거 이전비를 지원하는 등의 대책이 함께 마련된다. 더불어 해당 구역에서 오랫동안 장사를 해오던 상가 세입자에게도 소위 ‘바닥권리금’이라고 하는 영업보상비를 지원해준다. (영업보상비는 무형의 자산을 평가해 책정되는 금액인 만큼 때때로 분쟁의 불씨가 되기도 한다.)
하지만 사익 목적이 강한 재건축 사업에는 세입자를 위한 이주민 대책이 없다. 물론 주택의 소유자인 조합원에게 나오는 이주비 대출로 세입자의 보증금만큼은 보장이 되지만, 해당 주택이 철거된 이후 머물 거처는 세입자 스스로 알아봐야 한다. 마찬가지로 상가 세입자를 위한 영업보상비도 지원되지 않아서 상가의 반대가 재건축의 속도를 좌지우지하는 경우도 종종 발생한다.
다음의 표를 통해 알 수 있듯이 조합원이 되는 자격도 조금씩 다르다. 재건축은 비교적 심플하다. 기존 아파트의 한 호수별로 조합원 자격이 부여된다. 한편 재개발은 그보다 더 폭넓게 권리가 부여된다. 다가구주택의 소유자에게도, 단독주택의 소유자에게도, 상가 건물 소유자에게도 권리를 주는 것은 물론 땅만 갖고 있다거나 심지어 무허가건물을 소유했을 때에도 조합원 자격을 부여한다. (1989년 3월 29일 이전부터 존재한 무허가건물은 그 목적이 주거용으로 인정된다면 조합원 권리를 부여한다. 다만 반드시 해당 조합에 문의한 뒤 매수를 결정하길 바란다.)
이 밖에도 조합을 설립하기 위해 해당 구역 소유자들에게 받아야 하는 필수 동의율도 재건축과 재개발이 서로 다르다. 또한 조합원의 자격을 포기하고 현금청산을 받을 때에도 재건축 사업에서는 ‘매도청구권을 사용한다’고 표현하는 반면, 재개발 사업에서는 ‘토지가 수용된다’고 말한다.
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