[재개발 투자 ④] 사업성과 수익성이 충돌할 때 리서치센터 2022.03.22 조회수 : 442 댓글수 : 0

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투자 결정을 위한 판단 기준은 심플해야 한다. 모든 투자가 그렇지만, 재개발 투자의 판단 기준은 돈이 되는가? 다시 말해서 수익성이 기준이 되어야 한다. 그럼 재개발에서 수익성은 무엇일까? 재개발 투자를 하려고 하면 많이 듣게 되는 단어가 비례율이다. 비례율은 투자에 대한 수익성보다는 재개발 사업 자체의 사업성을 나타내는 지표다.

즉 사업성과 수익성은 다른 이야기이나, 개념이 혼동되어 사용되고 있는 경우가 있다. 비례율에 대한 산식은 총수익에서 총비용을 뺀 값을 종전자산으로 나눈 값이다. 이렇게만 보면 어려울 수도 있는데, 쉽게 말해서 총수입(일반분양 수입, 조합원분양 수입, 임대분양 수입, 상가분양 수입)에서 총 비용을 뺀 값, 즉 사업을 통해 얻은 순이익을 종전자산(사업을 위해 조합원들이 출자한 현물자산)으로 나눈 값이다. 자산을 출자해서 투자하여 얼마나 수익을 올렸는지 성과를 나타내는 지표다.

반면 재개발 관점에서의 수익율 정의는 일반적으로 알고 있는 수익율의 정의와 똑같이 총수익을 투자금액으로 나눈 값이다. 총수익 계산을 위해서 특정 시점을 기준으로 정해야 하는데, 나는 보통 신축이 되어 입주하는 시점을 기준으로 계산한다.

그럼, 사업성과 수익성의 관계는 어떻게 될까? 사업성이 수익성에 일부 영향을 주긴 하지만, 사업성이 좋다고 해서 수익성이 좋고, 수익성이 좋다고 해서 사업성이 좋은 것은 아니다. 예를 들어 서울 요지에 위치한 재개발의 경우 쪼개기 성행으로 거의 1:1 재개발로, 사업성이 없음에도 불구하고 사업이 잘 진행되기도 하고, 상승기의 경우에는 수익성이 뛰어난 경우도 있다.

투자를 결정할 때 사업성도 낮고, 수익성도 낮으면 투자 대상에서 제외한다. 반대로 사업성도 좋고 수익성도 좋은 곳은 적극적으로 투자를 고려해야 한다. 이런 경우는 의사 결정이 심플하다. 이제 그럼 둘 중에 사업성만 나쁘거나, 수익성만 나쁜 경우에 어떻게 판단해야 할까?

사업성이 좋다고 알려진 구역은, 높은 사업성으로 인한 인기가 프리미엄에 반영되는 경우가 많다. 프리미엄이 과도하게 높게 형성되는 경우 레드오션으로 바뀌게 되고 투자 대상으로 부적합하게 될 수도 있다. 반면 사업성이 다소 떨어지는 구역은 투자자 입장에서 의외의 블루오션인 경우가 있다. 이 케이스는 사업성에 대한 우려로 프리미엄이 디스카운트 되는 경향이 있어, 만약 권역 내 미래시세가 높을 것으로 예상되는 경우 수익이 오히려 커질 수 있다. 사업성에 대한 면밀한 판단 후에 대중과 반대로 가는 투자를 할 수 있는 것이다.



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