[재개발 투자 ⑤] 감정평가의 ‘공주가 프레임’ 버려라 리서치센터 2022.03.29 조회수 : 444 댓글수 : 0

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재개발 투자는 투자를 위한 숫자가 모두 오픈 된 관리처분인가 이후 단계에 투자하는 것이 가장 이상적이다. 그러나 그 시점에는 리스크가 대부분 해소되었기 때문에 그만큼 비용을 더 많이 지불해야 한다. 따라서 투자 수익율을 극대화하기 위해서는 재개발 사업을 위한 숫자가 확정되기 전 예측을 통해 투자하는 것이 필요하다. 예측해야 하는 주요 숫자는 종전 자산의 감정평가금액이다.

주로 다세대, 빌라로 대표되는 공동주택의 감정평가를 얘기할 때 빠질 수 없는 단어가 공동주택가격(이하 공주가)이다. 공주가는 재개발 투자자들 사이에 공동주택의 감정평가를 예측하는 프레임으로 주로 사용되어 왔다. 프레임은 어떤 대상을 판단할 때 빠른 의사결정을 할 수 있게 도움을 주지만, 잘못된 프레임은 큰 손해를 초래한다. 이 공주가가 감정평가 예측에 적합한 프레임이 맞을까?

공동주택가격 산정 기준과 재개발 감정평가 기준을 비교해보면, 산정 기준이 거의 같음을 확인할 수 있다. 통상적으로 시장에서 거래가 이루어지는 거래사례를 기준으로 가격을 산정하는 것은 동일하나, 공동주택가격 산정과 재개발 감정평가의 가장 큰 차이점은 재개발 감정평가의 경우 해당 사업으로 인한 가치 변동을 배제하는 것이 원칙이라는 것이다. 정비사업에서 사업으로 인한 가치 변동을 배제한다는 뜻은 재개발로 인한 시세상승분을 제외해야 한다는 뜻이다. 그럼 재개발로 인한 가치 변동을 배제하기 위해서는 어떻게 해야 할까? 거래사례의 표본을 재개발 구역 내(內)가 아닌, 재개발 구역 외(外)에서 대상을 추출해야 한다. 그렇게 해야 재개발로 인한 시세 상승분을 배제할 수 있다.

재개발 구역 지정 초기에는 재개발 구역과 주변지역간 공주가의 차이가 거의 없다. 그러나, 재개발이 진행됨에 따라 재개발 구역 내 공동주택은 투자수요가 유입되고, 그로 인해 실거래가가 상승하면서 재개발로 인한 이익이 반영될 수밖에 없다. 이런 이유로 재개발 지역과 그 주변지역 공동주택간 공주가가 차이 나게 된다. 정비사업의 이슈가 없었다면 재개발 지역 외 아파트와 거의 유사한 비율로 공주가가 형성되었겠지만, 재개발로 인한 시세 상승과 실거래가가 공주가에 반영되어 두 지역간 차이가 벌어질 수 밖에 없다. 따라서 재개발 구역 내 공주가를 기준으로 감정평가를 예측하면 사업으로 인한 이익이 반영돼 틀릴 가능성이 높다.

따라서, 재개발 감정평가를 예측하기 위해서는 공주가라는 프레임을 버리고, 산정 기준에 따라 재개발로 인한 이익이 반영되지 않은 입지를 공유하고 있는 주변 지역의 거래사례를 통해 예측해야 한다.



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