[절세 전략 ①]부동산 임대 시 내는 세금: 부동산 임대사업소득세 리서치센터 임병철 2022.03.31 조회수 : 526 댓글수 : 0

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  • 부동산114 리서치센터
  • 임병철 책임연구원

최근 몇 년 사이에 ‘연금형부동산’ ‘수익형부동산’이라는 말이 유행어처럼 번졌다. 연금형·수익형 부동산은 꼬박꼬박 월세 수입이 발생하는 부동산을 말하는 것으로, 여기서 얻은 소득을 부동산 임대사업소득이라고 한다. 또한 갭(gap) 투자를 목적으로 전세 아파트 등을 소유하면서 임대하고 있는 경우에도 세법에서 보증금에 대한 간주임대료를 산정해 3주택자부터는 임대소득으로 과세하고 있다.

여기서 갭 투자는 시세차익을 목적으로 주택의 매매가격과 전세금 간의 차액이 적은 집을 전세를 낀 채 매입하는 투자방식을 말한다. 예를 들어 매매가격이 6억 원인 주택의 전세금 시세가 5억 원이라면 전세를 끼고 1억 원에 집을 사는 것이다.

부동산을 임대하면 무조건 세금을 내야 하는가?
김부자 씨는 2018년 9월 25일에 서울 강남에 소재한 주택을 15억 원에 구입했다. 주택 구입자금이 부족해 10억 원에 전세를 놓았고 앞으로도 거주는 불가능할 것 같다. 나중에 이 주택을 매도한다면 김부자 씨는 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있겠는가?

부동산을 임대하게 되면 월세나 보증금에서 발생하는 이자상당액(간주임대료)을 신고해야 한다. 다만 부동산 중 논·밭을 빌려주거나 1주택(고가주택 및 국외 소재 주택은 제외)을 임대하는 경우 임대업에 대한 소득세신고를 하지 않아도 되는 비과세규정이 있어 이를 잘 활용하면 절세효과를 볼 수 있다.

예를 들어 전세 아파트에 거주하고 있는 상태에서 경매나 급매로 주택을 구매하고 그 주택을 월세나 전세로 임대하는 경우에는 부동산 임대소득세가 발생하지 않는다. 다만 국세청 기준 시가 9억 원 이하의 주택이 대상이라는 점을 주의해야 한다.


1주택이라도 국세청 기준 시가가 9억 원이 넘을 경우에는 월세 부분에 대해 임대소득세가 발생한다. 조정대상지역에 소재한 주택은 2년 보유, 2년 거주한 주택에 한해 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있다. 그러나 주택을 임대등록하고 4년 이상 임대할 경우 거주요건 2년을 충족하지 못하더라도 2년 이상 보유요건 충족만으로도 양도소득세가 비과세된다. 다만 2019년 12월 17일 이후 조정대상지역 주택을 새로 임대등록 할 경우 2년 이상 거주요건도 함께 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있다.


이 사례에서 김부자 씨가 소유한 서울 강남의 주택은 9억원을 초과하는 1주택이지만 보증금은 3주택자 이상부터 과세되므로 부동산 임대소득세가 과세되지 않는다. 또한 거주기간이 2년 미만이어도 임대사업자 등록을 하고 4년 이상 임대하면 2년 보유요건이 충족되기에 1세대 1주택 양도소득세 비과세 혜택을 받을 수 있다

부동산 임대사업소득세는 어떻게 계산하는가?
단독 세대주인 이강철 씨는 오피스텔 2채를 임대하고 월 100만 원의 월세 수입을 얻고 있는데, 월세 수입 외에 다른 소득은 없다. 이강철 씨는 분리과세와 종합과세 방식 중 선택해 소득세를 신고할 수 있는데, 어떤 방법으로 신고하는 게 유리할까? (참고로 이강철 씨는 장기임대사업자로 등록했다.)

부동산 임대사업소득세는 종합과세가 원칙이다. 종합과세 방식은 총임대료 수입에서 보험료, 감가상각비 등의 필요경비를 공제하고 기본공제, 부양가족공제 등으로 소득금액을 공제해 과세표준을 구한다. 그다음 과세표준에 종합소득세율을 곱해 세액을 계산하고, 여기에 세액감면을 공제해 최종 납부세액을 계산한다. 그러나 주택임대사업의 경우 2천만 원 이하는 분리 과세를 선택할 수 있다.


주택임대사업자의 수입은 월세 수입과 보증금 수입으로 구분할 수 있다. 월세 수입은 시가 9억 원 이하의 주택을 소유한 1주택자일 경우 과세대상이 아니며, 9억 원 초과 1주택자와 2주택자부터 과세가 된다. 보증금 수입은 3주택자부터 보증금 합계액이 3억 원을 초과할 경우 간주임대료를 산정해 임대소득을 계산한다.

간주임대료 계산 과정은 다음과 같다.

간주임대료=(보증금 합계-3억 원)×60%×1.2%


분리과세 방식은 임대소득에 14%의 세율을 적용하며 다음 과 같이 계산한다.
주택임대소득세액={임대 수입금액-(임대 수입금액×필요경비율)-공제금액}×14%-세액감면

필요경비율과 공제금액은 임대사업자 등록 여부에 따라 달라지는데, 표에 정리된 바와 같다.

세액감면은 장기임대사업자의 경우에는 산출세액의 75%, 단기임대사업자의 경우 산출세액의 30%를 공제한다. 계산식에 대입해보면 장기임대사업자는 연 소득 1천만 원, 단기임대사업자는 연 400만 원까지는 임대소득세가 발생하지 않는다.

이 사례에서 이강철 씨는 연간 임대 수입이 1,200만 원이므로 분리과세와 종합과세 중 선택해 신고·납부할 수 있다. 분리과세 방식에 따르면 이강철 씨가 납부할 세금은 2만 8천 원이다

* 주택임대소득세(분리과세 방식): {1,200만 원-(1,200만 원×60%)-400만 원}×14%=11만 2천 원
* 세액감면: 11만 2천 원×75%=8만 4천 원
* 최종 납부세액: 11만 2천 원-8만 4천 원=2만 8천 원


반면 이강철 씨가 종합과세 방식을 선택하면 납부할 세금은 14만 원이다(필요경비 월 10만 원으로 가정, 기본공제 150만 원, 연 1,200만 원 이하 종합소득금액 세율은 6%).

종합과세: (1,200만 원-120만 원-150만 원)×6%=55만 8천 원
55만 8천 원-(55만 8천 원×75%)=13만 9,500원


따라서 이강철 씨는 종합과세 방식보다 분리과세 방식을 선택하는 게 더 유리하다. 일반적으로 분리과세 방식이 절세효
과가 있으나, 종합소득금액(임대 수입과 다른 종합과세 대상 소득을 합한 금액에서 필요경비와 종합소득공제를 차감한 금액)이 연 1,200만
원 이하인 경우에는 종합과세 방식이 유리할 수도 있다.

참고로 종합과세방식을 선택해 임대소득세를 계산하는 경우, 임대소득 금액이 일정 금액 이하면 실제 지출한 필요경비와 법에서 정한 기준·단순 경비율 중 선택해 필요경비를 계산할 수 있다. 기준·단순 경비율은 홈텍스에서 조회할 수 있다.

부동산 임대사업소득세는 언제까지 내야 하는가?
소득세는 1년 동안 벌어들인 수입에 대해 부과하는 국세다. 따라서 부동산 임대사업소득세의 경우 1년 동안 받은 임대료 등에 대해 그다음 해 5월 1일부터 5월 31일까지 홈택스를 이용하거나 주소지 세무서에서 신고 및 납부할 수 있다. 홈택스의 종합소득세 신고도움 서비스에서는 신고서 작성방법에 대한 안내가 잘 되어 있어 집에서도 간편하게 신고·납부할 수 있다. 그러나 전자신고가 익숙하지 않다면 종합소득세 신고기간에 직접 세무서에 방문해 자세히 문의할 수 있다. 신고기간에는 전화 연결이 어려우니 직접 방문해 문의하는 게 좋다.




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