[재개발 투자 ⑥] 재개발 매입, 최고의 절세 방법 리서치센터 2022.04.05 조회수 : 542 댓글수 : 0

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부동산 투자를 위해서는 매입할 때 매도도 함께 생각해야 한다. 매도를 할 때 내 물건을 사줄 고객이 누구인가도 고민해야 하고, 특히 세금에 대한 셋팅은 매수때부터 고려하는 것이 좋다. 임대사업자의 혜택 중 조특법 95조 3항과 5항을 활용한 양도세 감면이 있었으나, 더 이상 아파트에 대해서 임대사업자 등록이 불가하도록 변경돼 유효하지 않게 되었다. 비과세 혜택 외에는 절세할 수 있는 방법이 거의 없어진 지금 시점에 부부간 증여는 거의 유일한 절세 수단이라고 할 수 있다. 여러가지 조건을 고려했을 때 재개발에서 최적의 절세 방안이다.

증여를 위해서는 증여와 관련된 세금을 납부해야 하는데, 증여 관련 세금은 증여에 대한 취득세와 증여 자체에 대한 증여세가 있다. 증여취득세는 2022년까지는 공시가 기준으로 납부하게 되어 있다. 공시가란 공동주택가격, 개별주택가격을 이야기한다(참고로, 2023년부터는 실거래가격 기준으로 납부하도록 변경 예정). 그런데 재개발의 경우 멸실이 되면 건물의 가치는 사라지고 토지만 남기 때문에, 남은 토지의 공시지가로 증여취득세를 납부하게 된다.

공동주택가격이 3억이었던 공동주택이 멸실되면, 토지의 지분만 남게 되고, 대부분 그 지분이 얼마되지 않기 때문에 증여취득세를 크게 절세할 수 있다. 증여세는 증여하는 실가치 만큼에 대해 세금을 납부하게 되어 있는데, 부부간 증여 시 인당 6억까지는 세금이 없다. 예를 들어 7억으로 거래되는 주택이 있다면, 6억까지는 부부간증여로 공제가 되고, 1억에 대해서만 증여세를 납부하면 된다.

그런데, 재개발의 경우 동호수 추첨이 끝난 후에는 실질적으로 아파트는 없지만, 아파트의 가치로 감정평가가 가능하다. 아파트의 가치로 감정평가를 한 후 그 기준으로 증여세를 신고하게 되면, 취득가액을 인정받게 된다. 물론 목적은 취득원가를 높여 양도세를 절세하기 위함이다. 이렇게 증여를 하고 5년 동안 보유하게 되면, 취득원가를 온전히 인정받아 양도세를 크게 절세할 수 있다.



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