[절세 전략②] 주택임대사업자가 받는 세제 혜택은 몇 가지나 될까? 리서치센터 2022.04.06 조회수 : 731 댓글수 : 0

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현재까지의 부동산정책을 요약하면, 구도심 위주의 개발을 위한 도시재생과 주택임대사업자 육성이라고 말할 수 있다. 그런데 이러한 정책을 펼쳐야 하는 상황에서 2014년부터 상승하던 주택가격이 2017년부터 더 가파르게 오르기 시작했다. 주택임대사업자의 각종 세제 혜택이 급격한 집값 상승을 유발하는 원인으로 지적되었는데, 그에 따라 정부는 2017년 8·2 부동산대책과 2018년 9·13 부동산대책을 발표하기에 이른다.

이 시기에 발표한 정책의 핵심은 다주택자 규제로, 다주택자들이 과다한 주택을 소유함으로써 주택가격을 끌어올리고 있다고 판단했기 때문이다. 그러나 공공임대로 해결하지 못하는 주택 공급 부족 문제가 다주택자들로 인해 어느 정도 해결되는 긍정적 요소가 있음을 무시할 수 없다. 실수요 임차인들의 주거안정을 이루기 위해 정부는 주택임대사업자 등록을 늘려나가고, 이를 권장하기 위해 (축소되기는 했어도) 여러 방면에서 세제 혜택을 주고 있다.

그중 대표적인 것이 종합부동산세 합산배제 혜택이다. 2021년 12월 들어서 주택분 공시가격의 상승으로 종합부동산세 고지서가 발송되기 시작하자 다주택자들의 종합부동산세 상승 부담이 현실로 다가왔다. 더구나 2022년까지 이어지게 될 공시가격 상승은 다주택자들을 더 압박할 예정이다. 그러나 장기주택임대사업자 등록을 하게 되면 종합부동산세 합산배제 주택으로 인정되어 종합부동산세의 부담에서 벗어날 수 있다.

그렇다면 주택임대사업자 등록을 하게 되었을 때 종합부동산세 외의 다른 세제 혜택은 없을까? 부동산대책이 수차례 발표된 이후 취득세, 종합부동산세, 양도소득세 등의 세금이 많이 복잡하고 어려워졌다. 주택임대사업자가 직면하게 될 세금에 대해 종류별로 자세하게 알아보도록 하자.

주택임대사업자 등록 시 꼭 세무서에 방문해야 할까?

지방세와 국세의 세금 혜택을 받으려면 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업자로 등록해야 한다. 세무서에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항인데, 직접 방문하지 않고도 홈택스에서 신청할 수 있다. 세무서에 주택임대사업자로 등록하지 않으면 미등록 가산세(수입금액×0.2%)가 부과된다. 반면 지방자치단체에 하는 주택임대사업자 등록은 의무사항이 아니며, 시·군·구청에 직접 방문하지 않아도 렌트홈 홈페이지(www.renthome.go.kr)에서 등록할 수 있다. 만일 의무임대 기간을 채우지 못하고 매도하게 될 경우에는 3천만 원의 과태료가 부과되므로 단기보유 목적으로 주택임대를 하고자 한다면 홈택스를 이용해 국세청에만 사업자등록을 하는 것이 유리하다.

주택 취득 단계에서 부과되는 취득세

전용면적 60m2 이하, 매매가격 6억 원(수도권 외 지역은 3억 원)이하 주택을 취득하고 다음의 요건에 해당한다면 취득세 면제 또는 감면 혜택을 받을 수 있다. 취득세의 면제 및 감면은 2024년 12월 31일까지만 적용되며, 취득세가 200만 원 이하인 경우에는 전액 면제, 200만 원을 초과하면 취득세의 85%를 감면한다.

① 60m2이하의 신축이거나 최초로 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 분양받아 취득한 주택
② 취득일로부터 60일 이내에 지방자치단체에 임대주택으로 등록된 주택
③ 의무임대기간 준수
④ 임대료 증액 제한(5%) 준수

추가적으로 전용면적 60m2 초과~85m2 이하의 임대주택도 취득세 50% 감면의 혜택이 있다. 하지만 8년 이상 장기임대할 목적으로 20호 이상 취득한 경우에 한정되기 때문에 일반인들에게는 거의 적용되지 않는다.

주택 보유 단계에서 부과되는 재산세, 종합부동산세, 임대사업소득세

재산세
공동주택 또는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대 시 재산세 감면 혜택을 받을 수 있다. 이때 면적이 40m2 이하이면서 재산세가 50만 원 이하일 경우 단기임대와 장기임대 모두 재산세 전액이 면제되며, 50만 원을 초과할 경우에는 85%의 감면 혜택을 받을 수 있다. 그 외에는 임대기간과 면적에 따라 감면율이 다르다.

단기임대(4년)의 경우 면적이 40~60m2이면 50%, 60~85m2이면 25%의 재산세가 감면된다. 원칙적으로 재산세 감면을 받기 위해서는 공동주택 또는 주거용 오피스텔을 2호 이상 임대해야 한다. 그러나 장기임대(8년)이면서 40m2 이하인 경우에는 1호 이상의 임대도 재산세 면제 및 감면의 대상이 되며, 면적이 40~60m2이면 75%, 60~85m2이면 50%의 재산세가 감면된다. 주인세대를 제외한 모든 호수가 40m2 이하인 다가구주택의 임대도 재산세 면제 및 감면을 받을 수 있다.


종합부동산세
과세기준일인 매년 6월 1일 기준으로 보유하고 있는 주택 및 토지의 공시가격 합산금액이 6억 원(1주택자는 11억 원)을 초과하게 되면 종합부동산세 납세의무가 발생한다. 그러나 지방자치단체와 세무서에 임대사업자 등록을 한 개인은 법에서 정한 요건을 갖춘 임대주택을 종합부동산세 과세대상 주택에 포함하지 않는데 이를 "종합부동산세 합산배제"라고 한다. 종합부동산세에 합산할 주택 및 토지에서 보유하고 있는 주택이 제외되면 그만큼 과세표준이 낮아져 세금을 절감할 수 있다.


종합부동산세 합산배제 주택의 요건은 2018년 3월 31일, 2018년 4월 1일, 2018년 9월 14일을 기점으로 차이가 있으니 유의해야 한다. 2018년 9월 14일 이후부터 1세대가 1주택을 보유한 채로 조정대상지역에 새로 취득한 주택은 장기주택임대사업자 등록을 하더라도 종합부동산세 과세대상이 된다.

임대사업소득세
주택임대사업을 하게 되면 사업자등록 여부와 상관없이 주택임대사업에서 발생하는 월세 및 보증금에 대해 종합소득세를 신고?납부해야 한다. 월세는 고가의 1주택자와 2주택자부터, 보증금은 3주택자부터 보증금의 합계가 3억 원을 초과하는 부분에 대해 과세된다. 법에서 정한 간주임대료 계산식에 의해 계산된 금액을 수입금액으로 하며, 간주임대료 계산과정은 다음과 같다.


간주임대료=(보증금 합계-3억 원) ×60%×1.2%(2019년 기준 이자율, 수시로 변동 가능)

만약 보증금 합계액이 9억 원이라면 (9억 원-3억 원)×60%×1.2%에 의해 간주임대료는 756만 원이 된다. 종합소득세 신고 시 지방자치단체와 세무서에 주택임대사업을 등록하고 법에서 정한 일정한 요건을 갖춘 임대사업자는 필요경비, 기본공제, 세액감면 등의 혜택을 받을 수 있다. 주택임대사업 소득에 대한 세제 혜택을 받기 위한 요건은 다음과 같다.


① 국민주택규모(85m2) 이하의 주택일 것
② 단기(4년), 장기(8년)의 법정 의무임대기간 준수
③ 임대료 증액 제한(5%) 준수
④ 임대개시일 당시 공시가격이 6억 원 이하

위와 같은 요건을 갖추었다면 표에 나타낸 것과 같이 세제 혜택을 받을 수 있다.

주택 매도 단계에서 부과되는 양도소득세

1세대 1주택은 2년 이상 보유?거주하고 양도하면, 양도할 때 발생하는 양도차익에 대해 비과세 혜택을 받을 수 있다. 그러나 2주택 이상이 되면 비과세 혜택을 받을 수 없을 뿐만 아니라 조정대상지역의 경우 중과세까지 적용된다. 이때 거주주택외의 다른 주택을 장기임대사업자 등록을 하고 임대하게 되면, 최초로 거주주택을 양도하는 경우 양도세 비과세를 적용받을 수 있다.

또한 장기임대주택으로 2020년 12월 31일까지 등록하면 장기특별공제 혜택도 있는데, 8년 임대 시 장기보유특별공제 50%를 적용하고 10년 임대 시에는 장기보유특별공제 70%를 적용한다. 만약 10년간 임대한 장기임대주택을 양도하고 1억 원의 양도차익이 발생했다면 장기보유특별공제 70%, 즉 7천만 원을 공제받을 수 있다. 다만 아쉬운 점은 2020년 이후 새로 취득한 주택은 해당 사항이 없다는 점이다.

이상으로 주택임대사업자의 세제 혜택에 대해 살펴보았다. 주택을 2채 이상 구입하고 단기에 매도할 목적이 아니라면 장기임대사업자로 등록하는 것이 취득세, 종합부동산세, 재산세, 양도소득세를 절세하는 하나의 방법이 될 수 있다.








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